Understanding the Market

Alla porta, ovvero la vera storia di chi non paga il mutuo

Posted on Giugno 24, 2008 • English

[Quest'articolo tratta di mutui americani; se vuoi sapere di piu dei mutui italiani, puoi andare qui}

Quanto perde una banca quando un proprietario di casa smette di pagare il mutuo? Circa metà del valore del mutuo, partendo dal presupposto che non ci sia stata frode. Questo articolo vi spiegherà come funziona il processo del foreclosure (letteralmente: pignoramento immobiliare) in un caso normale e in un caso, meno comune, di frode. Ecco una semplificazione del processo reale che, credo, metta in luce aspetti importanti; ecco il mio indirizzo per contattarmi o segnalarmi eventuali imprecisioni.

Il caso tipico (o almeno quello descritto nei programmi in TV, clicca qui o cerca foreclosure su google) di un proprietario di casa che non riesce a pagare il mutuo è più meno questo: un cittadino modello in qualsiasi altra situazione della vita, (chiamiamolo signor Smith), va in banca ad accendere un mutuo per comprare casa. È probabile che lo sportellista dica al signor Smith quello che un broker una volta mi disse quando stavo analizzando i documenti del mutuo, sulla “golden rule”, la legge d’oro: chi ha l’oro fa le regole. In altre parole, “firma i documenti adesso o dimenticati il mutuo e torna un altro giorno” (approfondendo la storia del signor Smith, qualcuno avrebbe potuto notare che aveva appena comprato diverse macchine nuove e aveva appena fatto una vacanza ai Caraibi, o che era stato “persuaso” dal bancario ad esagerare il suo reddito per avere accesso a un mutuo per una casa molto più costosa che mai si sarebbe potuto permettere altrimenti; in molti casi la colpa per la scelta sbagliata del mutuo può essere ben suddivisa tra diversi soggetti).Comunque il signor Smith, dopo un anno o due di pagamenti abbastanza bassi, si accorge che le sue rate sono diventate ora molto più alte.

Probabilmente il signor Smith aveva scelto un mutuo a tasso variabile (come questa) che gli consentiva di fare dei piccoli pagamenti ogni mese, ma ora la rata è diventata insostenibile. Il signor Smith aveva poca liquidità per la sua casa (probabilmente aveva fatto un mutuo al 95% se non di più e le prime rate erano di fatto solo gli interessi). Dopo ogni rata non pagata il signor Smith riceve una lettera dalla banca, e dopo tre o quattro pagamenti non ricevuti, la banca lo porta in tribunale per farlo dichiarare insolvente, e ottenere il diritto di prendersi la casa e rivenderla. Il signor Smith potrebbe anche cercare di vendere la casa, ma si rende conto che quello che ricaverebbe dalla vendita è comunque inferiore a quanto deve alla banca; parte di questa differenza potrebbe essere dovuta al prezzo gonfiato pagato dal signor Smith, parte a una caduta dei prezzi da quando aveva comprato casa.

(Anni fa, il funzionario di filiale sarebbe andato dal signor Smith e avrebbe cercato di trovare una soluzione per aiutarlo; oggi probabilmente il mutuo del signor Smith è stato rivenduto diverse volte e probabilmente lui sta pagando una società in un altro stato con la quale non aveva relazioni prima di allora. Ancora, un aneddoto personale: anni fa avevo un mutuo che era stato rivenduto un paio di volte; il nuovo proprietario del mio mutuo mi aveva chiamato per offrirmi un rifinanziamento a un tasso inferiore. Ma dopo alcune domande mi sono reso conto che la banca non aveva tra i suoi prodotti il mio tipo di prestito. Ho rifinanziato il debito con un altro prestatore, ma se avessi avuto difficoltà finanziarie sarebbe stato impossibile, per quella banca che aveva acquistato il mio prestito, rinegoziare le condizioni del mio debito.)

Una possibilità (prima che la banca prenda possesso della casa, del foreclosure, appunto) è che il signor Smith organizzi uno “short sale”, nel quale vende la casa a un prezzo inferiore di quello che deve alla banca. La banca deve stabilire che il signor Smith ha fatto tutti gli sforzi possibili per vendere al meglio la sua casa e che è effettivamente in una posizione finanziaria difficile non per colpa di un suo comportamento eccessivo. Lo short sale è difficile se il signor Smith ha un secondo mutuo sulla casa, perché la società emittente del secondo mutuo (e quindi probabilmente coperta da ipoteca di secondo grado) non riceverà nulla fino a che il primo mutuo non è ripagato completamente. Se entrambi i mutui sono stati accesi dallo stesso istituto, non c’è conflitto. Ma se i prestiti sono stati accesi da diversi istituti è difficile risolvere il problema.

Il vantaggio (per la banca) di uno short sale è che la casa rimane in buone condizioni e la banca riesce a recuperare circa il 70% o più del mutuo.

Tuttavia, se lo short sale non è possibile, la banca deve prendere il titolo della proprietà (foreclosure) e venderla. Una volta che la banca possiede la casa deve coprire spese non indifferenti (tasse, spese di condominio, spese per curare il giardino, etc.). Tuttavia potrebbe aver bisogno di un po’ di tempo per mandare via il signor Smith dalla casa. Se il signor Smith non se ne va di sua spontanea volontà, la banca può offrirgli attraverso un intermediario una “buona uscita” (per approfondire leggi un articolo del Wall Street Journal), una piccola somma (di circa 1000 dollari) per lasciare volontariamente la casa in buone condizioni. La proprietà spesso deve essere pulita (a volte bisogna fare delle piccole riparazioni) prima di essere venduta. Inoltre c’è un periodo di tempo da calcolare per mettere in vendita la casa e finalizzare la vendita.

In rapporto alle condizioni del mercato e alla tipologia di casa, la banca dovrebbe ricevere circa il 50-60 % del mutuo, circa un anno dopo il primo mancato pagamento.

Come già messo in evidenza, i casi di frode possono ulteriormente ridurre il rendimento per la banca. Un tipico caso di frode è quando la casa viene venduta più volte tra diversi acquirenti, spesso grazie all’aiuto di un perito, un broker di banca o un assicuratore. Il signor Jones compra una casa per 100.000 dollari, la vende al signor Johnson per 200.000 dollari, che a sua volta la vende al signor Jones per 300.000 dollari (coinvolgendo il meno possibile terze parti).

Il signor Jones poi chiede alla banca di accendere un mutuo per finalizzare l’acquisto e chiede a prestito 250.000 dollari che risulta essere un mutuo prudenziale sul valore della casa di 300.000 dollari. Il denaro viene diviso poi tra Jones, Johnson e gli altri “complici”. Non verrà mai pagata nessuna rata del mutuo. La banca si riprende la casa e può metterla in vendita a 100.000 dollari (ammesso che almeno questo prezzo fosse congruo…), non potendo così coprire il mutuo di 250.000 dollari, cosicchè alla fine la banca arriva a riprendersi solo il 10-20% del mutuo erogato.

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